La plupart de mes clients sont surpris d’apprendre qu’il faut déclarer ses actifs aux impôts sous peine de recevoir de lourdes pénalités.  J’ai reçu deux clients dernièrement dans cette situation, ils détiennent des blocs locatifs à l’étranger (En Mauritanie et en France), mais parce qu’ils  ne les ont pas déclarés, chacun d’entre eux s’expose à plus de 20 000$ en pénalités, et ce, même si ça n’influence aucunement leurs impôts.

Quoi? Pourquoi? Comment?

La loi de l’impôt fédérale spécifie explicitement l’obligation de déclarer tout bien étranger dépassant 100 000$, ce qui inclut les blocs locatifs, les placements et autres. Si on omet de déclarer ces biens, la pénalité risquée est de 2 500$ par année.

Par exemple: vous êtes devenus résident fiscal canadien il y a 10 ans, mais n’avez jamais produit le formulaire. La pénalité est de 25.000$ + intérêts. (Pour savoir si vous êtes résidents fiscal ou non, allez lire notre article : Comprendre et faire ses impôts au Québec).

Cette loi obligeant de divulguer ses actifs étrangers a été adoptée afin de cibler les “gros poissons” qui se cachaient dans les paradis fiscaux. Malheureusement, les mailles trop serrées du filet ont ramassées des contribuables innocents en cours de route.

Pourquoi divulguer?

Si vous immigrez d’un pays avec lequel le Canada a un accord fiscal, il est tout de même risqué d’ignorer cette loi en pensant que le fisc ne se rendra jamais compte de vos actifs étrangers. Dans le cas de mon client qui détient deux propriétés valant plus de 3 millions de dollars à Nice en France, il n’est pas nécessaire pour lui de déclarer ses revenus locatifs français dans sa déclaration canadienne, par contre, il doit déclarer l’existence de ses blocs. En ayant déménagé au Canada en 2008, il risque 20 000$ en pénalités inutiles car il ne l’a pas fait.

Sans avoir de statistiques officielles, mon expérience m’a démontré que les chances que le fisc découvre vos biens étrangers non déclarés sont très minimes, mais sont tout de même présentes. Il est donc important de régulariser sa situation avant de risquer 20 000$ en pénalités, ce qui nous amène au point suivant…

Maintenant je fais quoi?

Si vous vous reconnaissez dans cette situation, il est toujours possible de régulariser la situation. Il faut, en effet, se tourner vers ce qu’on appelle la divulgation volontaire. L’idée est de simplement suivre un processus pour, comme le nom l’indique, avouer ses torts à Revenu Canada. Attention de ne pas tomber dans le piège de s’engager seul dans le processus, car ce 20 000$ se joue sur des détails.

Comment Revenu Canada s’en rendrait compte?

De 4 façons :

• Votre indice de richesse vous trahit.

Si, par exemple, vous vendez votre propriété (situé à l’étranger) pour un montant de 500 000$ et en achetez une à Montréal tout en déclarant un revenu annuel de 20 000$. La question se posera rapidement, comment avez-vous acheté une maison comptant à Montréal avec un revenu de 20 000$?

• Déclarer ou mal déclarer des revenus locatifs étrangers. Ça implique la possession d’un bien locatif étranger.
• Donner une information de trop à Revenu Canada par téléphone ou courrier.
• La communication entre le fisc canadien et le fisc du pays où le bien se trouve.

Autres implications?

Si vous déteniez votre bloc locatif à la date de votre immigration au Canada, il est important de connaître sa juste valeur à cette date précise. Toute plus-value à partir de cette date est imposée au Canada.

Exemple :    

Vous avez acquis un bloc en 2000 pour 300.000$. Vous emménagez au Canada en 2010 et le bloc vaut 400 000$. Aujourd’hui, il vaut 500 000$.

Au Canada, vous aurez à déclarer une plus-value de 100 000$ seulement (500 000$ – 400 000$)

En conclusion

On dit souvent que l’immobilier est un des placements les plus sûrs. Il faut cependant s’assurer de se plier aux règles fiscales. Ça peut vite déraper.

Si vous avez un doute sur le fait que cette situation puisse s’appliquer à vous, n’hésitez pas à nous contacter.

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