Si vous avez acquis une propriété pour la louer, vous vous êtes fort probablement demandé quelles dépenses vous pouvez déduire. La réponse est simple : Est-ce que la dépense a servi à gagner un revenu? Si oui, il y a de bonnes chances qu’elle soit déductible.

Dépenses liées à l’achat

Il s’agit des dépenses que vous avez assumées pour acheter la propriété. 

• Taxe de mutation
• Frais d’inspection
• Frais d’évaluation
• Frais de notaire 
• Prime SCHL

Le taux de déductibilité est le plus grand casse-tête de ces dépenses car elles ne sont pas nécessairement déductibles à 100%. À titre d’exemple : les frais de notaire payés pour obtenir l’hypothèque sont déductibles à raison de 20% / année, mais les frais pour prendre possession le sont à 4% / année seulement.

Investisseurs non-résidents

Plusieurs règles «spéciales» sont souvent méconnues par les non-résidents et les dépenses les plus fréquemment oubliées sont les dépenses de voyages :

• Avion, hôtel, repas
• Demande de visa…

Mais ce n’est pas tout, nous avons assisté plusieurs clients non-résidents qui n’avaient aucune idée des règles fiscales des biens locatifs : lire l’article. 

Meublés et semi-meublés

Les meubles et électros sont également déductibles et pourtant, ils font partie des grand oubliés. 

• Meubles : sofa, lit, table et chaises…
• Électroménagers : Frigo, four, laveuse/sécheuse…
• Petits mobiliers tels rideaux, télé, tapis…

De plus, si vous avez pu déduire les produits payés pour vos locataires, vous pouvez tout aussi bien déduire les services :

• Internet, téléphone, câble…
• Frais de gestion (gestionnaire immobilier, Airbnb, commission d’agent immobilier…)

La dépense d’amortissement

Plusieurs «faux experts» vous diront de ne pas déduire l’amortissement pour ne pas payer trop d’impôt à la vente. Avant de les croire, il faut analyser 2 données :

1. Le taux marginal
2. L’horizon prévu pour la vente

La dépense d’amortissement est avantageuse pour les personnes qui :

• Ont un taux marginal élevé : 
  • Impôt prévu à la vente identique ou presque au taux réel actuel.
  • Impôt prévu à la vente inférieur aux taux marginal effectif.
• Ne prévoient pas vendre à court terme pour tirer profit de :
  • L’inflation
  • Rendement sur réinvestissement de la réduction d’impôt liée à l’amortissement
  • Possible baisse d’impôt future vu les taux historiquement élevés actuels.

L’amortissement est une dépense fictive liée à l’utilisation et la désuétude d’un bien. En règle générale, 4% du coût d’achat de la propriété peut être déduit comme dépense en amortissement à chaque année.

Contrat de prête-nom (nouveauté depuis octobre 2020)

Si vous êtes détenteur d’une propriété mais que vous n’en êtes pas l’usufruitier (vous ne touchez pas les revenus locatifs), vous devez en informer Revenu Québec. Si vous ne divulguez pas cette information, gare aux pénalités qui peuvent se chiffrer à plus de 5 000$.

Conclusion

Outre les oublis de dépenses, les propriétaires font également ces erreurs communes:

• Oublie de produire le relevé 31.
• Ne pas faire de planification fiscale à la vente pour réduire le gain de capital.
• Se voir refuser l’amortissement car les déclarations fiscales antérieures n’ont pas été conservées.
• Et plusieurs autres.

Besoin d’aide pour produire la déclaration de votre propriété locative? N’hésitez pas à faire appel à nos comptables.