Quitter votre propriété et la transformer en logement locatif peut sembler une étape simple à première vue. Vous quittez votre maison, commencez à la louer, et merci bonsoir ! Mais ce changement entraîne des conséquences importantes dans vos impôts. Savez-vous, par exemple, que l’ARC considère que vous avez vendu votre propriété le jour où elle devient un logement locatif?
La vente réputée ?
Changer l’usage de votre maison ou de votre condo est considéré comme une vente réputée. Le fisc imagine que vous l’avez vendu à sa valeur marchande au moment où vous l’avez mis disponible pour location. Vous devez calculer la plus-value :
Valeur marchande à la date du changement – prix d’achat initial
Cette plus-value doit être déclarée au moment de produire votre déclaration d’impôts mais pas de panique, elle sera exonérée.
Exemple : En 2019, Luc achète un condo pour y vivre pour la modique somme de 400 000 $. En 2025, il quitte ce condo pour le louer. La valeur marchande du condo est alors de 500 000 $.
- Valeur marchande : 500 000 $
- Prix d’achat initial : 400 000 $
- Plus-value : 500 000 $ – 400 000 $ = 100 000 $
Luc est réputé avoir vendu son condo en 2025. La plus-value de 100 000$ doit être déclarée au moment de produire sa déclaration en 2026 mais aucun impôt n’en résultera.
Pourquoi c’est important ?
Bien que la plus-value soit exonérée d’impôt, elle doit tout de même être déclarée pour deux raisons.
- Ne pas déclarer la vente réputée peut entrainer une pénalité pouvant atteindre 2 500 $.
- Estimer correctement la valeur de la propriété vous évitera de payer trop d’impôt à l’avenir.
Que se passe-t-il si vous vendez plus tard?
Sans surprise, si vous vendez la propriété locative dans quelques années, vous devrez payer un impôt sur le gain en capital. Le gain de capital est calculé sur le prix de vente – le prix d’acquisition. Mais attention au prix d’acquisition, celui-ci représente la valeur marchande à la date du changement d’usage.
En d’autres termes, le prix de vente réputée de résidence principale devient le prix d’acquisition de la propriété locative.
Luc pense pouvoir vendre le condo à 550 000 $ en 2026. Nous savons que le condo de Luc vaut 500 000 $ en 2025, ce qui représente le prix d’acquisition.
- Prix de vente : 550 000 $
- Prix d’acquisition : 500 000 $
- Gain en capital : 550 000 $ – 500 000 $ = 50 000 $
À la vente, Luc devra donc déclarer un gain en capital de 50 000 $.
Une estimation élevée lors du changement d’usage peut réduire l’impôt futur.
Comment maximiser la valeur de la propriété lors du changement d’usage ?
Il n’existe pas de valeur précise lorsqu’il s’agit d’estimations. Il existe plusieurs méthodes pour estimer la valeur de votre propriété et en voici quelques-unes :
Faire appel à un évaluateur agréé :
C’est la méthode la plus recommandée. Ces professionnels fournissent des évaluations précises et reconnues par l’ARC. Ils prennent en compte différents facteurs comme la localisation, les caractéristiques de la propriété et les tendances du marché pour établir une valeur réaliste et documentée. Le tarif à débourser pour un évaluateur oscille entre 300 $ et 1 500 $.
Demander l’avis d’un courtier immobilier :
Les courtiers connaissent bien les spécificités locales du marché immobilier. Ils peuvent estimer la valeur de votre maison en se basant sur des ventes récentes dans votre secteur et fournir des conseils adaptés à votre situation.
Comparer avec des ventes récentes :
Regardez les prix de propriétés similaires vendues récemment dans votre quartier ou un condo similaire dans votre bâtiment. Cette méthode vous donne une idée générale de la valeur de votre maison, même si elle n’est pas aussi détaillée qu’un rapport professionnel.
Obtenir une évaluation bancaire :
Si vous demandez une réhypothèque ou un prêt, la banque peut évaluer la propriété. Cette évaluation est utile pour confirmer une estimation indépendante, bien qu’elle soit parfois légèrement conservatrice.
La valeur municipale :
Cette valeur est souvent inférieure au prix réel du marché, car elle est calculée sur des bases moins fréquentes et ne reflète pas toujours les fluctuations actuelles du marché immobilier. Il n’est pas rare de voir à Montréal par exemple, des évaluations municipales inférieures de 100 000 $ ou même 150 000 $ à la valeur réelle. Cette méthode est donc à utiliser qu’en dernier recours.
Bien déclarer le changement d’usage
Assurez-vous d’avoir une estimation juste de la valeur de votre propriété pour éviter les mauvaises surprises l’année de la vente.
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