Si vous êtes propriétaire d’un immeuble qui vous procure des revenus locatifs, vous pouvez déduire plusieurs dépenses. Or, il existe deux grandes catégories de dépenses et l’une et l’autre ne sont pas déductibles de la même manière. Lisez ce qui suit pour comprendre la différence et comptabiliser adéquatement vos prochaines factures.

La base : comment calculer ses revenus nets de location?

Ce que vous devez inscrire sur votre déclaration de revenus, ce sont vos revenus nets de location, c’est-à-dire : vos revenus bruts MOINS les dépenses engagées durant l’année en vue de faire un gain MOINS l’amortissement. Ces dépenses « engagées durant l’année » correspondent aux dépenses courantes. Bien qu’il soit tentant de tout mettre dans cette catégorie, vous devez apprendre à reconnaître une dépense courante d’une dépense en capital… ne serait-ce que pour optimiser vos déclarations de revenus!

Catégorie 1 : les dépenses courantes

Les dépenses courantes correspondent en général aux dépenses qui visent la réparation ou l’entretien de votre bien, mais elles concernent également les frais administratifs annuels. Voici des exemples de dépenses courantes déductibles de vos revenus :

• Dépense d’électricité ou de chauffage
• Réparation et entretien (ex. remplacement d’une fenêtre, remise en état de la tuyauterie, etc.)
• Frais de publicité pour louer votre logement
• Impôts fonciers et primes d’assurance
• Intérêt sur la somme empruntée pour achat ou réparation de votre immeuble
• Frais d’aménagement paysager
• Frais de gestion et d’administration
• Frais juridiques (ex. pour préparation d’un bail ou recouvrement de loyer impayé) – mais PAS les frais juridiques liés à l’achat de l’immeuble

Catégorie 2 : les dépenses en capital

La seconde catégorie est constituée des dépenses en capital, qui doivent être – elles – capitalisées, c’est-à-dire rajoutées à la valeur de l’immeuble. Ce sont en général des dépenses qui permettent d’acquérir un bien ou d’augmenter sa valeur. Elles seront donc déduites de vos revenus, mais cette fois sous forme d’amortissement.

Exemples de dépenses en capital à inscrire dans le calcul de l’amortissement :

• Coût d’achat de l’immeuble
• Travaux de rénovation réalisés AVANT de pouvoir louer le logement
• Ajout d’un garage
• Renovations qui augmentent la valeur du logement (installer un foyer par exemple)

Quelques exceptions

Certaines dépenses en capital peuvent être déductibles comme une dépense courante, même si elles ajoutent en théorie de la valeur à votre bâtisse. Ce sera le cas, par exemple, si vous restaurez le toit d’un immeuble acheté il y a 20 ans. Vos travaux visent en réalité à remettre votre toiture dans l’état qu’elle était il y a 20 ans et ils sont donc admissibles comme dépenses courantes.

Vous vous demandez si tels travaux entrent dans la catégorie des dépenses courantes ou dans celle des dépenses en capital? Vous pouvez consulter le tableau de l’Agence de revenu du Canada ou, encore, demander tout simplement l’aide d’un de nos comptables qui se fera un plaisir de vous aiguiller.

Peut-il être avantageux de choisir l’amortissement?

L’amortissement est en quelque sorte une dépense « fictive » qui représente la désuétude de l’immeuble au fil des années. En immobilier, cet amortissement est fixé à 4% par année par le fisc. Faut-il ou non prendre la dépense d’amortissement? Les avis divergent sur la question.

Chez Acomptax, nous avons pris l’habitude de poser une question très simple à nos clients, pour les guider ensuite vers la meilleure stratégie : pensez-vous vendre votre immeuble à court terme? Si la réponse est oui, il n’y a pas d’avantage à prendre l’amortissement, car celui-ci sera ajouté au revenu au moment de la vente de l’immeuble. Donc, l’impôt économisé en utilisant l’amortissement devra être repayé peu de temps après, et même plus si la vente vous passer à un autre palier d’imposition, ce qui n’en vaut pas vraiment la peine.

Par contre, si la vente de l’immeuble n’est pas prévue ou prévue à très long terme, nous conseillons d’amortir, MAIS sans dépenser l’économie d’impôt qu’elle procure. Nous recommandons plutôt de placer cette somme dans un REER ou un CELI, selon la situation du client, et de faire fructifier l’argent épargné. Lorsque viendra le temps de vendre l’immeuble, oui, il faudra repayer l’impôt, mais votre amortissement aura eu le temps de vous rapporter des bénéfices.

Vous pouvez dès aujourd’hui contacter un de nos experts afin qu’il vous aide à déployer adéquatement vos cartes et vous permettre ainsi d’avoir des revenus de location encore plus rentables! Nos spécialistes peuvent faire une grande différence!

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