Avec un marché immobilier en pleine expansion dans la métropole de Montréal, de plus en plus d’investisseurs souhaitent en profiter. Si vous en faites partie et que vous ne résidez pas au Canada, cet article est fait pour vous. En effet, suite à l’article dans lequel nous avons couvert la façon de se conformer aux impôts canadiens, quelques autres règles sont importantes à connaître.

Achat d’une nouvelle construction

Si vous avez acheté une propriété nouvellement construite directement du promoteur immobilier, vous avez sans doute droit à un remboursement de quelques milliers de dollars en taxes. En effet, vous payez la TPS et la TVQ, taxes fédérale et provinciale respectivement 5% et 9.975%. Les taux varient d’une province à l’autre. Ceux présentés sont ceux applicables au Québec.

Sur les taxes payées à l’achat, vous pouvez demander aux autorités fiscales d’être remboursé jusqu’à 13 482$. En règle générale, le promoteur déduit les taxes auxquelles vous avez droit mais avons remarqué que les promoteurs sont de plus en plus frileux à l’idée d’accorder cet avantage aux non-résidents.

Vérifiez si vous avez pu bénéficier de ce remboursement dans le prix d’achat de votre propriété. Si ce n’est pas le cas, vous avez deux ans à partir du moment de l’achat pour en faire la demande.

Vente de propriété

Dans un précédent article, nous avons survolé brièvement le certificat de conformité et son utilité. Afin d’obtenir un certificat de conformité, une demande doit être faite auprès des autorités fiscales. En collaboration entre le vendeur, le comptable et le notaire, la demande fournit au fisc la preuve que les impôts nécessaires ont été payés ou seront payés. Le montant d’impôt est généralement retenu par le notaire.

Vous devrez payer 38% d’impôt sur la plus-value générée entre l’achat et de la vente.

Une fois la période de déclaration fiscales arrivée (février à avril), assurez-vous de produire votre déclaration d’impôts. En effet, en produisant la déclaration, votre impôt calculé sera de 26% tout au plus et peut même être diminué à 0 dans certains cas. En d’autres termes, vous récupérerez la totalité ou presque de l’impôt que vous aurez payé initialement.

Attention: Si vous êtes l’acheteur, assurez-vous que le vendeur fasse la demande pour un certificat de conformité s’il n’est pas résident. Ne pas avoir ce certificat en main vous expose à un impôt spécial, exagéré et injuste de 38% de la valeur de la vente. Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à faire part de vos préoccupations au notaire.

Le fameux 25%

Si vous achetez votre propriété dans l’objectif de la louer, vous devrez remettre à chaque mois 25% de vos revenus locatifs au fisc. Vous serez cependant invité à faire un choix: remettre 25% du revenu locatif ou du brut. La position de tous les comptables d’Acomptax est claire sur le choix à faire mais voyons avant tout les spécificités.

En choisissant de payer sur le net (après dépenses):

• Une personne résidant au Canada doit faire les paiements pour vous (Agent Canadien)
• Comptabilité mensuelle rigoureuse.
• La déclaration d’impôts doit être produite le 30 juin, ce qui vous donne 6 mois.
• Documentation supplémentaire à produire chaque année.
• Le non respect des dates est plus facilement perceptible par les autorités –> Pénalités plus fréquentes
• Réduction de marge de manoeuvre pour réduire son impôt tel que l’impossibilité d’appliquer le choix 216 ou l’impossibilité d’inclure des dépenses oubliées dans un mois passé.

En choisissant de payer sur le brut:

• Comptabilité annuelle
• Délai de 1 an supplémentaire pour produire la déclaration d’impôts.
• 1 seul feuillet de renseignements à produire (NR4)
• Plus grande marge de manoeuvre pour réduire l’impôt.
• Résultat final égal ou plus avantageux que la première méthode. Toutes les dépenses seront incluses dans votre déclaration et l’impôt payé en trop sera remboursé.

Si vous n’avez toujours pas deviné, nous préconisons toujours la 2ème méthode, aussi appelée le choix de l’article 216.

Conclusion

Que ce soit votre première acquisition ou que vous ayez déjà un parc immobilier bien garni, nous nous ferons un plaisir de vous aider. Nous pouvons même produire votre déclaration d’impôts à distance si vous n’êtes pas au pays. Vous n’avez qu’à compléter notre questionnaire (15 minutes en moyenne)

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