Votre immeuble a subi un sinistre ? Inondation, feu ou autre ? Comme si ce n’était pas assez, il se peut que vous soyez imposé sur certaines sommes vu qu’il y aura une disposition involontaire de l’immeuble. Heureusement, l’imposition de ces sommes peut être reportée si un certain choix est fait en temps propice : « le choix de bien de remplacement ».

Disposition involontaire

Il y a disposition involontaire lorsque vous perdez votre immeuble. Généralement dans le cas d’un incendie ou d’une inondation majeure. En cas de disposition involontaire, le gouvernement présume que vous l’avez vendu ou en avez fait une donation, d’où le terme disposition réputée. La disposition réputée fonctionne de la même façon qu’une vente, votre immeuble vaut 500 000$, vous l’avez acheté à 200 000$, vous gagnez 300 000$, vous payez de l’impôt sur 150 000$.

Disposition réputée

Le fisc assume que vous avez une assurance qui vous paiera suite au dégât. C’est un raisonnement logique, mais qui n’est pas à toute épreuve, car il existe encore des propriétaires non assurés, on pense, notamment, aux 42% des propriétaires québécois d’immobilier à l’étranger qui n’ont jamais assuré leur propriété.

Cela dit, si vous êtes assurés, l’assurance devrait vous verser une indemnité selon la valeur de la propriété, et en recevant le paiement, il est considéré que vous avez vendu votre bien immobilier.

Bien de remplacement

Cependant, il est possible d’éviter un tel résultat en faisant un « choix de bien de remplacement » qui autorise le report du gain en capital ou de la récupération d’amortissement générée par la disposition involontaire d’un ancien bien.

Quelques conditions doivent être remplies pour pouvoir faire ce choix :

•  On peut raisonnablement penser que l’immeuble a été acheté pour remplacer l’ancien bien.
• L’immeuble acquis appartient au contribuable et est utilisé par celui-ci ou par une personne qui lui est liée.
• Si l’ancien bien était utilisé pour tirer un revenu d’une entreprise, l’immeuble acquis doit servir à tirer un revenu de cette même entreprise.
• Le « choix de bien de remplacement » doit être effectué dans les deux ans suivant l’année d’imposition pour laquelle il y a eu disposition involontaire du bien.

Aucun gain en capital ni aucune récupération sur un bien amortissable ne seront générés sur l’ancien bien si un bien de remplacement est acquis et qu’il est de valeur égale ou supérieure. Si la valeur est inférieure, un impôt est payé sur la différence.

Vos options

Lorsque cela arrive, vous faites face généralement à 3 options :

1. Vous encaissez l’indemnité de l’assurance et décidez de ne pas acheter une autre propriété.
2. Vous encaissez l’indemnité de l’assurance et faites des réparations.
3. Vous encaissez l’indemnité de l’assurance et procédez à l’achat d’une nouvelle propriété.

Trois options à étudier minutieusement et pour lesquelles nous pouvons offrir des conseils précieux selon votre situation.

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