La fiscalité et l’immobilier, deux mots indissociables et sources de plusieurs confusions. Les prochains articles de notre série porteront sur l’immobilier et les implications fiscales.

Vente, don et leg d’un bien immobilier

La vente, la donation ou le leg d’un bien, qu’il soit mobilier ou immobilier, est réputé pour être une disposition selon la loi. Ainsi, puisque toute vente, donation ou leg sera une disposition, le gain en capital tiré de cette disposition devra être imposé. Cependant, il existe certaines situations pour lesquelles il sera possible de ne payer aucun impôt au moment du gain et profiter d’un report d’impôt ou simplement d’une exemption.

La vente d’une résidence principale

La vente d’une résidence principale permet à un propriétaire de ne pas payer d’impôt sur le gain en capital tiré de sa vente. La désignation de résidence principale peut être faite lors de l’année de sa vente pour les années dont vous en étiez propriétaire et qu’elle était utilisée en tant que résidence principale. Comme la flexibilité de désignation se fait à l’année de la vente, sur n’importe quel bien immobilier, nous avons là une opportunité pour réduire les impôts.

En effet, plusieurs familles québécoises possèdent plus d’un bien immobilier, le cas le plus courant étant celui de posséder une maison et un chalet. Lorsque vient le temps de déclarer la vente, il devient intéressant d’étudier l’historique de fluctuation de valeur de chacune des propriétés. Si, par exemple, la valeur de votre maison a augmenté de 5 000 $ en 2016 alors que celle de votre chalet de 20 000 $ la même année, il est évident que désigner le chalet comme résidence principale devient le choix qui pourrait vous faire économiser jusqu’à 3 250 $ d’impôt… en seulement 15 minutes!

Notez que depuis 2016, le fisc a imposé l’obligation de déclarer votre résidence principale, et ce, même si vous n’avez aucun impôt à payer.

Le traitement de faveur

En principe, tout transfert de bien doit se faire à la valeur du marché sauf pour un roulement au conjoint. Tout traitement de faveur sur le prix d’un bien que vous vendez à votre enfant ou un proche vous mettra dans le pétrin, ou en d’autres termes, vous subirez la double imposition.

En effet, lorsque vous vendez une maison, disons à 400 000 $, alors que vous l’avez acheté à 200 000 $, vous devrez payer de l’impôt sur 100 000 $ (50% x 200 000 $). Et l’acheteur aura un coût d’achat de 400 000 $ lorsqu’il déclarera une vente éventuelle.

Maintenant, imaginons que vous voulez vendre la maison à votre fille Julie à 300 000 $. Le fisc considérera tout de même la vente à 400 000 $ et Julie aura un coût d’achat de 300 000 $ pour une vente éventuelle. Un impôt sera payé 2 fois sur 100 000 $. 

À NE SURTOUT PAS FAIRE : Vendre un bien immobilier à son enfant à un prix de faveur, même pas 1$. Imaginez un impôt sur 400 000 $ payé 2 fois. Nous avons eu le malheur il y a quelques années d’avoir une cliente qui a procédé de la sorte sous la supervision d’un notaire non averti.

Les opportunités pour réduire ses impôts

Les transactions immobilières seront sans doute les plus grandes transactions de votre vie, et par le fait même, la plus grande occasion à vie de faire une grande économie d’impôts. Nous pouvons établir pour vous un plan d’actions dans les situations suivantes (Frais d’analyse de dossier 195$):

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